PRAWO · BEZPIECZEŃSTWO TRANSAKCJI

Zadatek czy zaliczka przy sprzedaży mieszkania? Różnice i ryzyka

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący i sprzedający często ustalają wpłatę części ceny. To, czy nazwą ją zadatkiem czy zaliczką, może mieć istotne znaczenie przy niedojściu transakcji do skutku.

Zadatek — co wynika z Kodeksu cywilnego?

Jeżeli strony nie uzgodniły inaczej i zastosowanie ma art. 394 Kodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek, a gdy sama go dała — żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przykład: kupujący wpłaca 20 000 zł zadatku. Jeśli ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy, sprzedający może — po spełnieniu przesłanek ustawowych — zachować tę kwotę. Gdy odpowiedzialność leży po stronie sprzedającego, kupujący może dochodzić 40 000 zł. To modelowy przykład, a nie automatyczna ocena każdej sprawy.

Zaliczka — co dzieje się z wpłatą?

Zaliczka jest co do zasady wpłatą na poczet przyszłej ceny, bez szczególnego mechanizmu przepadku lub zwrotu w podwójnej wysokości właściwego dla zadatku. Jeżeli do transakcji nie dochodzi, rozliczenie zaliczki wynika z ustaleń stron i przepisów o zwrocie świadczeń. Mogą odrębnie powstać roszczenia odszkodowawcze.

Porównanie zadatku i zaliczki

Co jeśli bank odmówi kredytu hipotecznego?

Odmowa kredytu nie oznacza automatycznie zwrotu zadatku. Znaczenie mają postanowienia umowy, przyczyny odmowy oraz ustalenie odpowiedzialności stron. W umowie przedwstępnej można precyzyjnie opisać warunek finansowania: termin uzyskania decyzji, wymagane potwierdzenia i sposób rozliczenia wpłaty.

Czy wpłata jest obowiązkowa?

Nie. Umowa przedwstępna może zostać zawarta bez zadatku i bez zaliczki. Zgodnie z art. 389 KC istotne jest określenie kluczowych warunków umowy przyrzeczonej. Wybór rodzaju wpłaty powinien wynikać ze świadomej decyzji, a nie z automatycznego wzoru.

Co zapisać w umowie, aby uniknąć nieporozumień?

1. Jednoznacznie określić, czy kwota stanowi zadatek czy zaliczkę.
2. Podać kwotę, sposób i termin płatności oraz jej zaliczenie na cenę.
3. Określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej i dokumenty wymagane od stron.
4. Jeśli zakup zależy od kredytu — ustalić procedurę i skutki odmowy finansowania.
5. Uzgodnić zasady rozliczenia w razie rozwiązania umowy i zdarzeń niezależnych od stron.

Jak eDom Invest wspiera bezpieczeństwo transakcji?

Pomagamy uporządkować dokumentację nieruchomości, terminy i komunikację między stronami. Gdy zakres sprawy tego wymaga, umożliwiamy kontakt z niezależną kancelarią prawną. Warunki zadatku lub zaliczki należy uzgadniać indywidualnie, odpowiednio do sytuacji kupującego i sprzedającego.

Polecamy też artykuł umowa na wyłączność czy otwarta — na co zwrócić uwagę?

FAQ

Czy zaliczka zawsze podlega zwrotowi?

Co do zasady wpłatę rozlicza się, gdy nie dochodzi do transakcji, ale konkretne skutki zależą od umowy i przepisów oraz mogą istnieć odrębne roszczenia.

Czy sprzedający zawsze oddaje zadatek w podwójnej wysokości?

Nie. Takie roszczenie jest uzależnione od przesłanek z art. 394 KC i odmiennych uzgodnień stron.

Czy warto skonsultować umowę przedwstępną?

Tak, zwłaszcza gdy nieruchomość jest obciążona, kupujący korzysta z kredytu lub strony chcą zastosować niestandardowe zasady rozliczenia.

Podstawa prawna: art. 389–390 i 394 Kodeksu cywilnego. Informacje mają charakter ogólny, nie stanowią porady prawnej.